Come affittare un locale commerciale

Per chi desidera avviare un'attività, passo fondamentale da compiere è quello di affittare un locale commerciale stipulando un apposito contratto. Andiamo a vedere nel dettaglio quali sono gli adempimenti a carico dell'affittuario e del locatario.

Affitto commerciale, le caratteristiche del contratto

All'interno del contratto è fondamentale che venga specificato l'utilizzo che verrà fatto del locale. Il proprietario, prima della firma, potrà informarsi sulla controparte, affidandosi ad agenzie specializzate per capire se la persona interessata è ad esempio affidabile da un punto di vista economico.

Per contro, il locatario dovrà verificare se gli spazi sono adatti alle sue esigenze e se sono presenti tutti i servizi necessari, come bagni, accessibilità e assenza di barriere architettoniche. Se questi non sono presenti, si può anche decidere di ristrutturare il locale a proprie spese.

Se l'immobile risponde alla normativa relativa alle attività commerciali, non si deve far altro che effettuare l'inventario dei beni presenti. Deve essere specificato il numero di vani, le sue caratteristiche, la visura catastale e lo stato in cui si trova il locale nel momento della stipula del contratto.

Prima di prendere possesso del negozio, l'inquilino deve corrispondere una cauzione come garanzia nel caso di mancato pagamento dell'affitto o di danni strutturali nel periodo di locazione.

Durata del contratto

In base alla legge, la durata di un contratto d'affitto è di sei anni per le attività commerciali e fino a nove anni se si tratta di una struttura che ospita alberghi, b&b o attività teatrali. Tutti i contratti inferiori ai sei anni vengono considerati nulli, tranne nel caso di quello transitorio. Questa opzione è contemplata quando si ha bisogno di affittare un immobile per un periodo di tempo limitato. Questo contratto è caratterizzato da due clausole:

• la brevità del contratto, con la necessità di indicare la data di inizio e di fine;
• la motivazione della transitorietà: si deve specificare perché l'attività ha una durata inferiore a ciò che è stabilito dalla legge.

Rinnovo del contratto

Un contratto ordinario può essere rinnovato tacitamente alla scadenza del periodo per altri sei o nove anni mantenendo tutte le condizioni stipulate. Il proprietario può anche decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 6 o 9 anni, ma solo in presenza di motivi concreti. In questo caso la lettera in cui si specificano le motivazioni del mancato rinnovo deve essere inviata al locatario con 12 mesi di preavviso. Nell'anno successivo, il proprietario deve dimostrare di aver aperto un'attività, pena il ripristino dell'accordo.

Per evitare che il locatore sfrutti e continui la stessa impresa dell'affittuario, il proprietario deve corrispondere all'inquilino uscente 18 mensilità, 21 nel caso del settore turistico. La somma raddoppia se la nuova attività è simile a quella del vecchio imprenditore.

Come si recede un contratto

Sia il locatore che l'affittuario possono decidere di rescindere il contratto con un preavviso di 12 mesi, 18 nel caso di attività turistiche. Se ci sono gravi motivi il tempo per la disdetta scende fino a sei mesi. La richiesta deve essere sempre inviata tramite raccomandata a/r. I motivi gravi corrispondono a tutte quelle cause imprevedibili che vanno contro la volontà dell'imprenditore, come la congiuntura economica che impedisce la continuazione dell'attività o la necessità di cambiare sede per ampliare e proseguire al meglio la propria impresa.

Se a rescindere il contratto è il proprietario, dovrà pagare all'affittuario un'indennità di avviamento dell'attività pari a 18 mensilità. Se a rompere l'accordo è l'inquilino, dovrà continuare a pagare l'affitto e alla fine del periodo di locazione dovrà restituire il locale nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.

Successione e sublocazione nel contratto d'affitto

Nel caso di morte il contratto viene trasferito ai successori che hanno il diritto di proseguire l'attività. Lo stesso vale nel caso di separazioni o divorzi. È possibile anche effettuare la sublocazione: in questo caso è necessario un avviso di almeno sei mesi e mezzo tramite raccomandata. Se il sublocatario non corrisponde l'affitto, il proprietario ha il diritto di rivalersi sull'affittuario originario e pretendere gli arretrati.

Costi e adempimenti dell'affitto di un locale commerciale

Nel momento in cui si decide di affittare un locale commerciale si devono corrispondere degli adempimenti fiscali, compresa l'Iva se l'accordo ne è soggetto. A questa deve essere aggiunta la registrazione del contratto pari all'1% del canone d'affitto annuale, i diritti che corrispondono a 4€ e il bollo che equivale a 16€. Per quanto riguarda le spese fiscali, il proprietario pagherà le tasse sugli immobili, mentre all'affittuario spetteranno le utenze come acqua, gas e luce.