Come affittare una casa a studenti universitari

Ottima soluzione per sfruttare al meglio un immobile vuoto, ecco la procedura da seguire per non violare le regole

Per chi possiede un immobile nei pressi di una facoltà universitaria, un'ottima soluzione è quella di affittare l'abitazione a degli studenti. Così facendo, una casa vuota e inutilizzata diviene fonte di entrate e di guadagno. Tuttavia, quando si decide di dare in affitto una o più stanze a studenti universitari, si può incorrere in piccoli problemi che possono spingere i proprietari a pentirsi della decisione presa.

Prima di affittare bisogna quindi prendere delle precauzioni come quelle indicate di seguito:

  • Conoscere il vicinato. Se nel palazzo ci sono persone anziane o intolleranti, affittare una casa a degli studenti potrebbe essere rischioso, in quanto i proprietari dovrebbero fare i conti con continue lamentele;
  • Gli studenti universitari, in alcuni casi, possono essere difficili da gestire, in quanto potrebbero ritardare con i pagamenti delle utenze e danneggiare gli arredi. Per questo, sul contratto si potrebbe inserire un elenco di ciò che viene fornito indicandone lo stato, apponendo un'apposita clausola in cui si indica di restituirli integri, pena il pagamento di una penale per risarcire i danni. Per quanto riguarda il pagamento delle bollette, meglio che sia il proprietario a pagarle personalmente facendosi poi restituire i soldi dagli inquilini, in modo da evitare ritardi.
  • Stabilire il numero di inquilini per evitare case sovraffollate. Meglio quindi valutare con attenzione la grandezza degli spazi comuni e il numero di bagni a disposizione.
  • Ogni stanza deve essere ammobiliata e fornita di tutto il necessario per vivere al meglio.
  • Chiedere una caparra di due mensilità.
  • Per la scelta degli inquilini potete mettere annunci online o affidare la ricerca agli affittuari, in modo da scegliere persone affini al loro carattere. 

Il contratto d'affitto

Stipulare un contratto d'affitto permette ai locatari di essere in regola con la legge e ai conduttori di essere tutelati. Esistono diverse soluzioni contrattuali: vediamo quali.

Contratto a canone concordato

Si tratta di un contratto dalla durata di tre anni che si rinnova per altri due a meno di altre comunicazioni. Il locatore e il locatario, in questo caso, non hanno autonomia e le decisioni vengono prese dalle associazioni  rappresentanti, le quali stabiliscono il canone e una clausola sulla rescissione. In caso di disdetta illegittima da parte del locatore, l'affittuario può chiedere un risarcimento non inferiore a 36 mesi in base al canone pagato.

Contratto transitorio

E' la formula che pone meno vincoli ad entrambe le parti. Il contratto ha in questo caso una durata che va da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi. Il rinnovo non è automatico, ma deve essere fatto attraverso la stipula di un nuovo contratto. Sia il conduttore che il locatario possono fornire la documentazione da allegare al contratto scritto in cui spiegano le necessità che li spingono a scegliere questa forma di contratto. 

Contratto per studenti universitari

Questo contratto ha valenza territoriale e può essere adottato solo nei comuni in cui ci sono sedi universitarie, poiché rivolto esclusivamente agli studenti fuori sede. Il contratto dura da 6 a 36 mesi e si rinnova in automatico, eccezion fatta nel caso di disdetta.

Come recedere un contratto

All'interno del contratto può essere inserita una clausola rescissoria a favore del conduttore, che gli permette di rompere il contratto in qualsiasi momento. Di solito, tuttavia, esiste un periodo di permanenza minimo prima che possa valere la clausola.

Nel caso in cui questa clausola non sia presente, il contratto si può scindere solo in caso di gravi fatti oggettivi sopravvenuti durante il periodo di locazione, i quali non possono più assicurare l'occupazione della stanza (ad esempio l'abbandono degli studi, gravi problemi di umidità, ecc.) 

A differenza dei conduttori, per i locatari non ci sono le stesse tutele. Si può negare il rinnovo automatico dopo la prima scadenza solo se:

  • la stanza deve essere usata per sé o per un parente;
  • se il conduttore ha a disposizione un altro alloggio simile nello stesso comune;
  • se lo stabile ha gravi problemi strutturali che possono essere risolti solo con l'assenza dell'inquilino;
  • il locatore è spesso e per lunghi periodi assente senza un valido motivo. 

Senza clausole o casi particolari, nel caso in cui il conduttore voglia rescindere il contratto deve dare un preavviso di almeno 6 mesi al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Come registrare un contratto d'affitto

Il contratto in forma scritta deve essere registrato obbligatoriamente nel momento in cui supera i 30 giorni. La procedura è semplice e può essere fatta anche per via telematica senza recarsi all'Agenzia delle Entrate. In ogni caso si deve versare un'imposta di registro, pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e che, comunque, non può mai essere inferiore a 67 euro. 

L'alternativa è il regime della cedolare secca, che può essere applicato solamente se diverse porzioni di immobile sono affittate con un contratto di locazione distinto. Il regime prevede il pagamento dell'aliquota sostitutiva pari al 10% o al 21% sostituendo l'imposta per Irpef e addizionali, l'imposta di registro e i relativi bolli.

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