Cedolare secca, cos'è e come si calcola: la guida

Al momento della stipula del contratto di affitto, il locatore può scegliere il regime fiscale da adottare. Le soluzioni sono due: il regime fiscale ordinario, composto da registro, marche da bollo, addizionali e Irpef, o la cedolare secca, che sostituisce tutte queste imposte. Di seguito vediamo nel dettaglio funzionamento e calcolo di quest'ultima.

Quando utilizzare la cedolare secca e chi ne ha diritto

Questo tipo di regime fiscale può essere utilizzato dal proprietario o da chi ha l'usufrutto solo su immobili che non siano destinati ad attività imprenditoriali. Ciò significa che il contratto con cedolare secca deve essere rivolto a persone fisiche e non alle imprese, poiché l'immobile deve essere destinato ad uso abitativo. L'edificio, inoltre, deve rientrare nelle categorie che vanno dalla A/1 alla A/11 (tranne l'A/10 che riguarda gli uffici e gli studi privati) e vale anche per le cosiddette pertinenze all'abitazione come box, cantine, posti auto, solo se menzionati nel contratto. L'unica eccezione è rappresentata dai contratti stipulati nel 2019 in cui la cedolare secca è stata applicata anche agli immobili di tipo strumentale, appartenenti alla categoria C/1 con una superficie fino a 600 metri (in questo caso l'aliquota è stata del 21%). La decisione di applicare la cedolare secca, in ogni caso, va comunicata nel momento della registrazione del contratto e, in caso di proroga, si deve riconfermare l'imposta semplifica anche all'Agenzia delle Entrate.

La cedolare secca, tuttavia, può essere scelta anche successivamente alla stipula del contratto: in questo caso, però, non si avranno i rimborsi delle imposte già versate. Chi sceglie questo tipo di regime deve inoltre sapere che il canone d'affitto sarà fisso e non verrà interessato da nessun adeguamento, compreso quello dell'Istat.

Cedolare secca, come si calcola

La cedolare secca deve essere calcolata sul 100% del canone annuale. La tassazione, in ogni caso, rimane inferiore rispetto a quella ordinaria. Il calcolo ha uno schema fisso:

• l'aliquota è del 10% su quei contratti di locazione a canone concordato stipulati nei capoluoghi di provincia, nei comuni classificati come ad alta densità (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e in quelli confinanti;
• l'aliquota è sempre del 10% sui contratti stipulati nei comuni dichiarati in stato d'emergenza perché colpiti da calamità naturali;
• è ugualmente pari 10% sui contratti d'affitto per gli studenti universitari;
• il 10% vale anche per gli affitti transitori;
• l'aliquota sale invece al 21% quando la casa è affittata a mercato libero.

Come versare la cedolare secca

Esistono due modi per versare i contributi della cedolare secca:

• acconto: nel primo anno non si deve versare nulla in quanto non sussiste un periodo precedente su cui far valere l'imponibile. Successivamente la cedolare secca corrisponde al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente;
• saldo: il pagamento deve essere effettuato entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%. L'importo del saldo è pari al 21%, ma si riduce al 19% nel caso di canone concordato.

Per effettuare il versamento occorre utilizzare il modello F24 scegliendo tra due modalità:

• unica soluzione: entro il 30 novembre, se l'importo da pagare è inferiore a 257,20 euro;
• rate: se l'importo supera i 257,20 euro, il versamento può avvenire in due rate, la prima delle quali pari al 40% dell'acconto dovuto (entro il 30 giugno) e il restante 60% entro il 30 novembre.